[原创] 公积金相关知识问答（天津）
天津市公积金管理中心的相关问答，希望对大家有所帮助。什么叫个人住房公积金贷款？
个人住房公积金贷款是指以住房公积金为资金来源，向参加住房公积金制职工发放，定向用于购买、建造、翻建、大修自有住房的专项住房消费贷款。 职工购买的自有住房包括商品住房、经济适用住房、私产住房及其他已取得房屋所有权证的存量住房、集资建造住房、合作建房 、危改还迁住房、公有现住房。
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什么叫个人住房公积金组合贷款？个人住房组合贷款是指借款人申请住房公积金贷款不足以支付购买、建造、翻建或者大修自有住房所需费用时，可同时向商业银行申请个人住房贷款，由承办住房公积金贷款金融业务的商业银行以个人住房公积金贷款和商业银行自营性个人住房贷款组合向借款人发放的贷款。
申请住房公积金（组合）贷款需具备哪些条件？
凡申请贷款前连续足额缴存住房公积金满六个月，具有完全民事行为能力的职工，购买、建造、翻建、大修自有住房时，均可申请住房公积金（组合）贷款。
申请住房公积金（组合）贷款需要多少自筹资金？
购买商品房、经济适用住房、私产住房或其他已取得《房屋所有权证》的存量住房，需要支付不低于所购住房全部价款20%的首期付款；购买危改还迁住房、集资建造住房、合作建房、公有现住房，以及建造、翻建、大修自有住房的，需要支付不低于所购住房全部价款或者建造、翻建、大修自有住房所需费用30%的首期付款或者自筹资金。
住房公积金（组合）贷款年限如何确定？
购买商品房、经济适用住房的，最长贷款期限30年；购买私产住房或其他已取得《房屋所有权证》的存量住房、集资建造住房、合作建房的，最长贷款期限20年；购买公有现住房、危改还迁住房或者建造、翻建、大修自有住房的，最长贷款期限10年。 借款人的年龄与申请贷款期限之和不得超过其法定离退休年龄后5年。 例如：某职工（男）48岁，法定退休年龄为60岁，那么他的贷款期限最多不能超过17年。
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住房公积金贷款额度的计算 ？住房公积金贷款额度的计算，要根据还贷能力、缴存住房公积金余额倍数、房价和最高限额四个条件来确定，四个条件算出的最小值就是借款人最高可贷数额。计算方法如下： ⑴按照还贷能力计算住房公积金贷款额度计算公式为：贷款额度＝［借款人月工资总额×（还贷能力系数＋借款人所在单位住房公积金缴存比例）＋借款人配偶月工资总额×（还贷能力系数＋借款人配偶所在单位住房公积金缴存比例）］×12(月)×借款期限。其中借款人工资总额＝月缴住房公积金金额÷（单位缴存比例＋个人缴存比例）。还贷能力系数按不同借款期限确定，十年以内（含十年）为35%，十至二十年（含二十年）为40%，二十年至三十年为45%。 ⑵按照房屋价格计算住房公积金贷款额度 计算公式为：贷款额度＝房屋价格×贷款比例贷款比例根据购建修房屋的不同类型确定，购买商品房、经济适用住房、私产住房或其他已取得《房屋所有权证》的存量住房，贷款额度不超过所购买住房价款（住房评估价值）的80%；购买危改还迁住房、集资建造住房、合作建房、公有现住房，以及建造、翻建、大修自有住房的，贷款额度不超过所购买住房价款（住房评估价值）或者建造、翻建、大修住房所需费用的70%。 ⑶按照住房公积金缴存余额倍数计算住房公积金贷款额度 计算公式：贷款额度＝住房公积金账户存储余额×15 借款人或夫妻双方住房公积金账户存储余额小于1万元的按1万元计算。 ⑷按照贷款的最高限额计算住房公积金贷款额度最高限额为20万。
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计算住房公积金贷款额度实例说明某职工（男）45岁，每月缴存住房公积金120元，单位和个人的缴存比例均为8%，其配偶每月缴存住房公积金200元，单位缴存比例10％，个人缴存比例8％。职工及其配偶的住房公积金余额总和为15000元。该职工购买商品房，房价20万元，贷款年限15年。 （1）按家庭收入计算可贷164800元 计算过程： 借款人工资总额＝120÷(0.08＋0.08)＝750（元） 配偶工资总额＝200÷(0.1＋0.08)＝1111.11（元） 贷款数额＝［750×（0.4＋0.08）＋1111.11×（0.4＋0.1）］×12×15＝164800（元） （2）按房屋价格计算可贷160000元 计算过程： 贷款数额 200000×80％＝160000（元） （3）按余额计算可贷225000元 计算过程： 贷款数额 15000×15＝225000（元） （4）最高限额200000元 根据以上四个条件计算的贷款数额，取其最低值，则该职工可贷额度为16万元。
组合贷款额度如何确定？
组合贷款最高额度不得超过所购买、建造、翻建、大修房屋价格或房屋评估价值的80％。 组合贷款中，住房公积金（组合）贷款额度按照《天津市个人住房公积金（组合）贷款管理办法》执行，银行自营性个人住房贷款额度由各贷款银行根据各自管理办法，减除住房公积金（组合）贷款额度后自行确定
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住房公积金（组合）贷款利率如何规定？住房公积金（组合）贷款利率按照国家有关规定执行。 贷款期限在一年以内（含一年）的贷款，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息。贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率。
住房公积金（组合）贷款如何办理？
（1）借款人持贷款所需资料到贷款银行提出申请；（2）贷款银行进行贷款审查，同意后报市住房公积金管理中心审核；（3）审核通过后，借款人与贷款银行签订借款合同及相关的合同或协议；（4）借款人选择保证担保方式的，办理担保手续；选择抵押担保方式的，办理抵押登记手续，用有价证券质押的，办理质押手续；（5）借款人采取抵押担保方式的，办理住房保险手续；（6）市住房公积金管理中心对贷款资料进行审批；（6）借款人到贷款银行办理划款手续。
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申请住房公积金（组合）贷款须提供那些资料？借款人申请贷款时，须按照市住房公积金管理中心和银行要求，提供下列资料： a借款人基本资料（1）借款人身份证及四份复印件 （2）本市户口簿及二份复印件，或蓝印户口簿及二份复印件，或暂住证及二份复印件， （3）借款人住房公积金储蓄卡。 （4）借款人正楷人名章。（5）首付款或自筹资金凭证。购买商品房、经济适用住房的，提供《天津市房地产开发企业预售款专用收据》及四份复印件；购买合作建房、危改还迁住房、集资建造住房的，提供售房人出具的《天津市企业单位往来收据》或《天津市财政局统一收据》及四份复印件；购买私产住房或其他已取得《房屋所有权证》存量住房的，提供售房人出具的预收款证明及四份复印件；购买公有现住房的，提供《天津市出售直管公有住房交款单》及四份复印件，或《天津市出售单位产住房交款单》及四份复印件；建造、翻建、大修自有住房的，提供借款人将自筹资金存入支行的凭证及四份复印件。 b使用配偶住房公积金贷款额度的借款人，还须提供以下资料：（1）配偶身份证及二份复印件；（2）配偶住房公积金储蓄卡；（3）结婚证及二份复印件，或民政部门开具的结婚证明文件及二份复印件，或与借款人同户籍户口簿及二份复印件；（4）配偶同意借款人用其住房公积金贷款额度申请贷款的《承诺书》二份 。 c购买、建造、翻建、大修住房资料借款人在提供a、b资料的同时，还须按不同借款用途提供以下相应资料：（1）购买商品房、经济适用住房的，提供加盖房地产管理部门登记备案章的《天津市商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）四份及复印件一份；《天津市商品房销售许可证》（以下简称销售许可证）复印件三份；（2）购买合作建房的，提供《天津市合作建房集资合同书》四份及复印件一份；提供天津市建设管理委员会（以下简称市建委）下达或备案的《项目投资计划》复印件三份；规划、土地管理部门出具的批准使用国有土地的证明文件复印件三份；《建设用地规划许可证》复印件三份；《建设工程规划许可证》复印件三份；建设工程管理部门出具的《建设工程施工许可证》复印件三份；（3）购买私产住房或其他已取得《房屋所有权证》存量住房的，提供《天津市房产买卖合同》四份及复印件一份。 （4）购买集资建造住房、危改还迁住房的，提供《房屋买卖合同》四份及复印件一份；提供市建委下达或备案的《项目投资计划》复印件三份；规划、土地管理部门出具的批准使用国有土地的证明文件复印件三份、《建设用地规划许可证》复印件三份、《建设工程规划许可证》复印件三份；建设工程管理部门出具的《建设工程施工许可证》复印件三份； （5）购买公有现住房的，提供《公有住房买卖协议书》四份及复印件一份；提供区、县住房委员会办公室出具的《公有住房出售许可证》复印件三份；（6）建造、翻建自有住房的，提供区、县级及以上规划、土地管理部门出具的《建设工程规划许可证》及三份复印件；提供工程预算机构出具的建设住房工程预算报告及复印件二份；（7）大修自有住房的，提供区、县级及以上房管部门出具的大修鉴定证明及复印件三份；规划、土地管理部门出具的《建设工程规划许可证》及复印件三份；提供工程预算机构出具的工程预算报告及复印件二份； d担保资料借款人按不同担保方式提供以下相应资料：（1）抵押担保用已取得《房屋所有权证》住房抵押的，提供《房屋所有权证》及二份复印件。用共有房产抵押的，提供《房屋所有权证》或《房屋共有权证》及二份复印件；提供所抵押住房评估报告二份；经公证的《同意以共有房产抵押保证书》二份。用未取得《房屋所有权证》住房抵押的，提供《天津市新建住宅商品房准许使用证》（以下简称《商品房准许使用证》）复印件二份。（2）质押担保提供市住房公积金管理中心和支行认可的银行存单或国库券等有价证券及复印件一份。（3）保证担保用已取得《房屋所有权证》住房进行抵押反担保的，提供《房屋所有权证》及三份复印件。用共有房产进行抵押反担保的，提供《房屋所有权证》或《房屋共有权证》及三份复印件，提供《房屋共有权人同意抵押声明》三份。 e除以上资料外，借款人还须提供市住房公积金管理中心和银行要求提供的其他材料
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在办理住房公积金（组合）贷款的过程中要交付哪些费用？1）借款人购买私产房的，要向房地产评估机构缴纳所购房屋的评估费；（2）借款人购房时用以取得《房屋所有权证》的房屋进行抵押的，要向房地产评估机构缴纳所抵押房屋的评估费；（3）借款人采取抵押担保方式的，须交纳抵押登记费和房屋保险费；（4）借款人采取保证担保方式的，须交纳担保费用。
借款人可以选择哪些贷款担保方式？
借款人申请住房公积金（组合）贷款的，担保方式有以下三种： （1）住房抵押担保。 （2）质押担保。 （3）保证担保。
选择抵押担保方式的职工应具备什么条件？
具备以下两个条件的，可以采取抵押担保方式：（1）购买已取得《天津市新建住宅商品房准许使用证》（以下简称《商品房准许使用证》）的住房或取得《房屋所有权证》住房的，可以用所购住房，自有或其他共有房屋抵押。（2）购买尚未取得《商品房准许使用证》的住房或建造、翻建、大修自有住房的，可以用其他自有、共有或第三人拥有产权证住房抵押，但不可用所购住房抵押。
选择保证担保与质押担保需要那些条件？
任何一种住房公积金（组合）贷款形式均可采用保证担保和质押担保方式。
如何偿还贷款？
借款人自银行划款之日的次月起进入还款期，还款日以银行贷款发放日的对日为每月还款日。借款人可以在每月还款日到贷款银行偿还贷款本息或委托贷款银行通过信用卡、储蓄卡、存折等方式代扣还款。
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住房公积金（组合）贷款的还款方式有哪些？贷款期限在一年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息利随本清。 贷款期限在一年以上的，实行按月分期归还贷款本息。借款人可以按照下列两种方式之一归还贷款本息： （1）等额本息还款方式，贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息，每月还款额计算公式为： 月还款额＝ 贷款本金×月利率×（1+月利率）^ 还款月数/〔（1+月利率） －1〕 （2）等额本金还款方式，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减，各月还款额计算公式为： 月还款额＝ 贷款本金/贷款月数+（本金－已归还本金累计额）×月利率 借款人年龄与申请贷款期限之和超过其法定离退休年龄的，必须采用等额本金还款方式。
等额本息和等额本金两种还款方式有何区别？
等额本息还款方式是每月以相等的额度平均偿还贷款本息，其中归还的本金和利息的配给比例是逐月变化的，利息逐月递减，本金逐月递增。等额本金还款方式是每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。 等额本息和等额本金还款方式分别适合不同的借款人，没有绝对的利弊之分。等额本息每月还款固定，适用于在整个贷款期内家庭收入有稳定来源的借款人，如国家机关、科研、教学单位人员等。等额本金还款方式每月的偿还额逐月减少，开始还款的压力较大，后期压力较小，较适合于已经有一定的积蓄，但预期收入可能逐渐减少的借款人，如中老年职工家庭，在退休后收入可能随之递减，可以选择等额本金还款方式。
借款人怎样提前还款？
借款人向贷款银行提出申请，经贷款银行审查同意后，可以提前偿还贷款。由担保公司提供贷款保证的，借款人还应事先通知担保公司。 借款人可以按下面三种方式之一提前还款： （1）提前一次性归还全部贷款本息。借款人可以提前一次性归还全部剩余贷款本金及利息，应还利息按剩余本金实际占用天数乘以与借款合同约定期限相对应的现执行利率计算。 （2）提前归还部分贷款本金。借款人可以在归还上期应还贷款本息后，提前归还部分贷款本金。在还款时按照提前归还的部分本金实际占用天数计算并结清所还本金的应收利息，当期及以后的月应还本息额按照剩余本金、剩余期限重新计算。 （3）提前预还几个月贷款本息。借款人可以提前预还几个月贷款本息，但不能跨自然年度预还。归还后，借款人仍按原月还款额归还剩余贷款。借款人提前偿还组合贷款时，应采取同一种还款方式，并同时同比偿还组合贷款中的住房公积金（组合）贷款本息和贷款银行自营性个人住房贷款本息。
借款人一次性还清剩余贷款本金后，如何申请担保费退费手续？
当借款人在贷款期间内提前一次性偿还剩余全部贷款本息时，担保公司予以退费。借款人须向担保公司提出退费申请，同时提供以下证明材料：（1） 担保费退费申请书；（2） 借款保证合同；（3） 抵押反担保合同；（4） 身份证；（5） 银行出具的已清偿全部贷款证明或者解除借款合同证明；（6） 担保服务费发票；（7） 担保公司要求的其他证明文件。办理但保退费手续时，应当由借款人本人持有效身份证件，亲自到担保公司办理，担保公司退费时首先扣除抵押登记费和代办费，然后扣除实际承担保证责任的期间的担保费，剩余部分为退费金额。
借款人一次性还清剩余贷款本金后，如何退还保险费？
以投保中国人民保险公司为例，按照其相关条款规定，当借款人提前还清贷款余额的，保险公司将按现值计算退还未到期部分的保险费，并扣除5％手续费。
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在什么情形下，贷款银行有权提前收回全部贷款？（1）借款人采用欺诈手段隐瞒真实情况，提供虚假证明材料的； （2）保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物毁损不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押（质押）的； （3）不按照借款合同规定用途使用贷款的； （4）未经贷款人同意，借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的； （5）借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的； （6）其他由于借款人原因，影响借款偿还或损害贷款银行利益的； （7）贷款银行与借款人约定的其他情况。
在什么情况下贷款银行可处理抵押物？
（1） 借款人超过借款合同规定的最后还款期限三个月仍未还清应还借款本息的；（2） 借款人在还款期内连续三个月未偿还借款本息或累计六个月未按时偿还贷款本息的；（3） 借款人在借款合同终止前丧失民事行为能力、死亡、被宣告失踪或移居国外，无监护人、合法继承人、受遗赠人或财产代管人，或其监护人、合法继承人、受遗赠人或财产代管人不偿还借款本息的；（4） 借款人或担保人未按照约定办理合法的担保手续的；（5） 借款人不按合同规定用途使用贷款，经贷款人限期改正仍不改正的；（6） 担保人违反担保合同的约定或丧失担保能力，借款人不提供新的担保的；（7） 借款人采用欺诈手段隐瞒真实情况，提供虚假证明材料的；（8） 借款人在取得借款后，不按时足额缴存住房公积金的；（9） 借款人涉及或即将涉及重大的诉讼或仲裁案件及其他法律纠纷，足以影响其偿债能力的；（10）借款人违反借款合同条款规定或其他由于借款人原因，影响借款偿还或损害贷款人利益的。
查询住房公积金余额
职工可通过以下方式对住房公积金储存卡内的余额进行查询： ①登陆www.zfgjj.cn或www.housefund.cn，进入天津市住房公积金网站主页进行余额查询。 ②拨打咨询电话95533（拨通后按4号键）进行余额查询。
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