[原创] 八年诉讼：没有取得土地使用权的土地转让纠纷

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八年诉讼：没有取得土地使用权的土地转让纠纷. ——万达集团严重违法出让国有土地案件 % t% `, b! f0 P2 q - A4 `' m% A: F1 W万达集团：明知没有土地使用权却签订合同出让国有土地 . p% H- W5 K5 k( H3 z: b1994年8月25日，辽宁省大连华能建筑市场(以下称华能市场)与大连万达公司签订了一份《建设用地出让合同》，合同约定万达公司划拨取得的位于大连市西岗区长江路、西岗街、鞍山路、长途客运站东侧围成范围内的建设用地6500平方米出让给华能市场，出让金5000万元。合同签订后，华能市场立即给付给万达集团1000万元土地出让金。 , q/ R2 }1 Q8 b9 S# E! c0 I据王府大厦总经理王佐军介绍，1994年12月初，万达公司总经理王健林通知王佐军说你再交上800万人民币就能保证在一个星期内把所有手续办理完毕。在这一情况下，王佐军与12月8日带上800万元支票和一瓶进口路易十三酒在大连富丽华大酒店22层，当着万达所有决策层把支票交给了王健林然后一同举杯庆祝。 可是后来万达不但没有履行王健林总经理的承诺，并且经华能市场查证：万达公司出让给自己的土地系国有土地，并没有取得国有土地权，而仅仅是取得了《划拨用地批复》和《建设用地规划批复》等手续。而按照中国土地等相关法律规定：城市土地为国家所有，土地使用权可以依法转让。而万达公司并没有取得国有土地使用权，因此，万达公司和华能市场签订的《建设用地出让合同》就不能成立。同时合同签订后，万达集团也没有按照约定给予其办理土地使用证，故华能市场拒绝履行应再付余款3200万元的约定。 1995年3月30日，经过大连市人民政府批准，大连华能市场与澳门顺利公司合资成立大连王府国际商贸大厦有限公司，王府国际商贸大厦有限公司于1995年5月31日办理了企业法人营业执照。大连市政府将万达公司闲置的部分建设用地收回，连同相邻的国有土地共计8240平方米编为大连市（95）—15号综地，1996年11月18日，经大连市政府批准，王府大厦公司取得了该土地（长江路北、鞍山路南）的使用权，大连市房地产开发管理小组办公室发给了《中标通知书》，双方签订了《履约保证书》，按规定办理了相关的手续。2005年10月，王府大厦公司依法向大连市人民政府缴纳了该地块的国有土地出让金。这些事情更说明该土地和万达集团没有什么联系。 5 w- p7 p2 X$ r) `八年诉讼：两级法院六次审理四个判决令人费解 ; m! ~. M9 X/ H$ i + X' u6 o% l! n9 X# ?1 z2 {6 v1996年11月28日，万达公司向辽宁省高级人民法院提起诉讼，要求大连华能按双方签订的土地出让合同给付尚欠的3200万元出让金，并以王府大厦是最终直接受益人为由将王府大厦追加为第三人；大连华能则反诉要求万达集团返还1800万元。 一审审理期间，经万达公司申请要求，曾委托律师对万达集团的前期投入进行了审计和鉴定，最后作出了（1996）辽民初字第31号判决：万达公司无权出让国有土地，故万达公司与华能市场所签合同系无效合同，对于华能公司要求返还其先前付给万达公司的1800万元的诉讼请求，应从王府大夏公司实收资本中予以扣除。并判决王府大厦给付万达集团前期投入款29212002元（扣除1800万元后）及利息。 - x1 U& T6 M5 y3 r一审判决后，华能市场和王府大厦均不服，上诉至最高人民法院。2001年4月，最高人民法院以“原审认定事实不清、证据不足”为由裁定发回辽宁省高级人民法院重审。 2001年辽宁省高级人民法院经过再次审理作出了（2001）辽民初重字第4号判决。该判决认定万达公司与华能市场所签合同有效。王府大厦应给付万达公司3200万元及利息。第二次判决后，华能市场和王府大厦又上诉至最高人民法院。最高人民法院于2003年8月8日又一次裁定发回重审。 ! h. n- S1 {- f' N5 U, f' F2003年，辽宁省高级人民法院第三次审理后作出（2003）辽民初重字第12号判决：认定万达公司与华能市场所签合同为有效合同，判令华能市场给付万达公司按合同约定所欠3200万元及利息并承担一、二审诉讼费和鉴定费，同时判令王府大夏承担连带责任。 - y" C5 e% A% R1 }华能市场和王府国际大厦对此判决不服，并再次向最高人民法院提出上诉。他们认为与万达公司所签土地出让合同无效，且没有实际履行，万达集团理应将其已交付的1800万元返还。王府大厦也称建设项目的土地使用权系大厦从大连市政府处通过出让取得的，与万达公司出让的土地没有关系，大厦系依法独立成立的独立法人，与华能市场承担连带责任没有法律依据 ，遂再次提起上诉。 7 L/ H: q! {$ d3 c( b8 u& \2003年3月15日，最高人民法院（2004）民一终字第52号民事判决认定：万达公司与华能市场之间直接转让划拨土地使用权的行为符合法律规定，是有效行为，维持一审华能市场给付万达公司余款3200万元及利息，驳回华能市场要求返还1800万元的诉讼请求；王府大厦系华能市场与顺利公司共同投资经营的项目公司，实际取得了万达公司转让给华能市场的土地使用权，与华能和万达的诉讼的处理结果有法律上的利害关系，判令其与华能市场承担连带责任，承担华能市场不足额支付万达公司的补偿费的范围内补充责任。一审判决华能市场承担100万元的鉴定费有失公平，改判承担一半，全部诉讼费用由华能市场和王府大厦承担。 5 p% }: R9 O8 z3 d8 e 8 {/ Z2 X5 @2 z9 f. X国土资源部：万达集团违法出让合同无效 4 d7 G% L* o3 F4 P5 U) [9 v . ?5 h% i6 {/ u; z9 @为了弄清该案件中关于土地的争议问题，辽宁省高级人民法院特地向中华人民共和国国土资源部就该案中几个核心问题征求了意见。 国土资源部在答复中，非常肯定并十分明确的指出： ( S! U! n$ d! d. B7 A. S. `; o1．大连王府公司按照法律规定向大连市人民政府申请建设用地，获得政府有关部门的批准。1997年12月，大连市规划土地局与该公司签订了《国有土地使用权出让合同》，市政府向公司下达了《城镇国有土地使用权出让批复》，该项目用地取得了合法手续，应受法律保护。 1 P% ]: \$ C2 q# ~) }0 x2．国家法律规定，国家是国有土地产权代表，只有人民政府才能行使出让国有土地的权力。万达公司为一用地单位，其无权出让政府划拨给其使用的国有土地。该公司与华能公司于1994年8月25日所签《建设用地出让合同》违反国家法律规定，属无效合同。 3．据大连市有关部门对万达公司与王府大厦公司土地纠纷调查报告，大连市政府对划拨土地使用权的土地进行转让，只下达新的《国有土地使用权出让批复》，新出让批复文件生效，原划拨批复文件失效。由此认定，王府大厦公司的土地使用权与原万达公司与华能公司所签的《建设用地出让合同》不存在任何法律关系。

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法律专家：万达集团公司不具有取得划拨用地的条件 * I4 o1 H5 A' P为了彻底弄清此案中的各种法律关系及有关法律适用问题，2004年7月28日，中国司法网组织了有关法律专家就此案专门进行了研讨。参加研讨的法律专家有江平、杨立新、张锋、叶林、刘亚天、刘剑文、张新宝、管晓峰和张广荣等九位中国法学界知名学者和教授。 4 l7 t# J) k2 F% X& N他们经过对案件的充分和仔细的论证，一致认为： / v& _9 ~" u5 S- z, G第一：万达集团是商业经营性的开发公司，不具有取得划拨用地的条件，为什么会以划拨方式取得建设用地？事实证明万达集团并没有取得该土地的使用权。 第二：万达公司与华能市场所签订的《建设用地出让合同》存在着无效因素，万达集团出让的6500平方米建设用地中有近3000平方米不在政府所划拨的1400平方米建设用地之中，另外万达公司并没有取得国有土地使用证，也没有地上建筑物的所有权凭证，依据《城镇国有土地出让和转让暂行条例》第45条规定应属无效合同。此外，此合同与《城镇国有土地出让和转让暂行条例》的第17条、第19条、第44条和第47条规定相违背，亦应属无效合同，故对合同的有效性提出质疑。 第三：国家土地局是国家管理土地转让的最高行政机关，曾几次答复万达集团与华能市场的《建设用地出让合同》违法无效，王府公司从大连市政府受让取得的土地合法有效。那么，作为具有法定解释权利的国家土地管理机关，国家土地局的意见就应当作为认定合同效力的重要依据。 / e$ J2 c9 p5 N) z2004年8月30日，全国人大常委会法制工作委员会巡视员、北京法学法学院何山教授；最高人民法院前庭长、国家法官学院梁书文教授；中国诉讼法学研究会常务理事、中国人民大学博士生导师程荣斌教授等专家也针对该建设用地出让合同纠纷一案，进行了研讨论证，提出了对本案争议的两个焦点问题的意见和建议： ' O4 T' @$ C. {$ l8 q8 p; M6 k. w第一，认为王府公司与大连政府签订的《国有土地使用权出让合同》合法有效，该合同与万达公司、华能市场之间的土地转让行为，因主体不同、法律关系不同而不具有任何关系。一审法院将其作为第三人，主体错误；第二，万达公司与华能市场签订的《建设用地出让合同》无效，该合同违反《土地管理法》第2条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条，万达公司在未经大连市政府土地管理部门批准并办理相关手续的情况下转让土地的行为已构成严重违法；第三，万达公司依据无效合同而以地价款为由收取华能市场的1800万元所谓土地出让金，应依法返还。 7 x/ Y+ ]3 L1 C. a* ?3 _$ s" v几年来，由于官司的拖累、加上工程建设的巨大投入，给华能市场及王府大厦公司带来了巨大的损失，王府大厦的项目也因此中途停工长达8年，几乎达到破产的地步。对于法院一次次的判决，我们不禁要问：既然最高人民法院两次把此案发回到辽宁省高院从新审理，那就说明最高法院认为此案事实不清或证据不足或适用法律错误，而辽宁省高级人民法院却三次判决大同小异几乎一样，并且最高人民法院最后的终审判决也基本维持了辽宁省高院的判决。出现这种情况令人十分疑惑不解，最高人民法院既然基本维持了辽宁省高院的判决，那他们又为什么三番两次的下裁定发回重审呢？从这里我们不难看到最高人民法院的对此案件态度的变化。至于最高人民法院为什么会有这样的态度变化，使万达集团在一次又一次的审理过程中能够胜诉，此案背后是不是有别的因素在起到影响，只有当事人自己知道。我们希望次案能够引起社会的关注，还案件一个客观公证的事实真相。（完）