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点评2006年度房地产行业薪事 时间：2007年1月上半月刊 《人力资源》 从去年的“国八条”到今年的“国六条”，虽然我们听到的多是房地产业界“谨慎乐观”和“效果有限”的声音，但随着囊括了九部委的调控大军在短短6个月中陆续出台13个房地产调控政策，地产界终于感受到了一场史无前例的调控正山雨欲来，而地产界从业者的们的“薪情”，是否也有了些阴霾…… -------------------------------------------------------------------------------- 从行业特点来看，房地产行业发展不平稳、易受经济波动影响、开发周期长、资金投入量大、变现难度大、风险高；另一方面，房地产开发企业又明显具有社会责任重（致力于改善居住条件等）、环境影响程度高（反应了城市的市容、市貌等）、受政府政策影响程度高（土地使用权受税费政策影响等）、与相关行业联动性强（房地产业的兴衰关系到众多行业的兴衰）。尽管有这些限制性因素制约，房地产行业还是从上世纪90年代末开始启动，并很快发展跃升，成为暴力行业。而房地产企业的高端管理、专业技术等人才，在需求的拉动下，逐渐“薪花”怒放。 市场竞争的加剧，导致不少房地产开发商，特别是那些成立不久的项目型开发商，面临着相当大的生存压力。这些企业对人才的渴望，在某种意义上，提升了房地产人才的市场价值。不少房地产开发企业为了尽快在市场站稳脚跟，赶超同行，做品牌开发商，会不惜代价从其他公司高薪挖掘人才，客观上造成了今日楼市“铁打的营盘流水的兵”。2004年《房地产建筑行业中高级人才现状分析报告》中关于行业人才流动状况调查显示，房地产人才流动率以60%高居榜首。由上海人才中介行业协会发起的2005“第一资本”高峰论坛对156家知名企业CEO调查结果显示，2004-2005年，各行业中房地产行业员工流失率最高，达30%。 市场的萎缩，成本的增大，必然导致利润的减少，可应用于薪酬激励的人力预算必然受到成本的限制，加上房地产行业人力资源高流失率的现状，2006年房地产行业略显“高处不胜寒”，直接导致房地产行业从业者的“薪情”多少都有些阴霾。年关将近，无论是房地产企业的人力资源管理者还是打算“另起炉灶”的房地产行业从业人员，都有些“薪事”重重。 -------------------------------------------------------------------------------- 纵向上——整体薪酬增势趋缓 从太和顾问收集到的数据来看（图1-1，横坐标是房地产企业职位层级数，纵坐标是年度现金收入），2006年房地产行业从业人员的薪酬总量的增长势头依然明显，但是增长的幅度有所减缓，由去年的平均增长9.4%下降到了今年的平均增长8.9%，这种增长降速的趋势正是行业和行业人力资源现状的综合表现。预计这种状况将不会在短期内有所改观。 [IMG]http://www.taihe.com.cn/images/meiti_07_01_15_01.bmp[/IMG]

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提到房地产行业，人们首先想到的是高薪，其实不然。从太和顾问2006年收集到的数据来看，房地产行业与高科技、金融等行业相比，还是有些差距的。从全国房地产、金融、高科技、快速消费品、医药五行业的年度现金收入总额对比分析图（如图1-2，横坐标是房地产企业职位层级数，纵坐标是年度现金收入）来看，在一般员工层级，房地产行业在岗者薪酬水平还处于领先地位。到了主管级别，房地产行业员工收入水平基本与高科技行业员工收入水平持平，略领先于快速消费品行业。而到了经理层及总监层，房地产行业明显与金融和高科技行业薪酬水平拉开了一定差距，尤其到了公司高管决策层，房地产行业与金融和高科技行业高管层相比，薪酬水平差距已经非常大。 [IMG]http://www.taihe.com.cn/images/meiti_07_01_15_02.bmp[/IMG] 与很多地区和城市水涨船高的房地产价格相比，房地产行业从业人员的薪酬并不是高不可攀的。然而，进一步的微观调研表明，销售、设计、市场、项目等部门的关键岗位在房地产行业的从业人员中的薪酬总量水平却相当可观，总体处于房地产从业人员薪酬水平的中高端位置。结合近期房地产市场的发展趋势，其中的主要原因是市场环境的改变，尤其是市场竞争的加剧，导致地产企业对于房地产专业从业人员的需求剧增，相关人员的劳动力市场的期望值增高，从而导致这些部门人员流动的加大，众多的房地产企业不约而同地使用市场的较高水平薪酬，期望可以更多地吸引和激励这些部门的高素质的员工。如何利用有限的人力资源预算，在一定薪酬水平的基础上，采用一些长效机制，长久留住这些专业从业人员，将成为一段时间内房地产企业人力资源管理的重点。

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内部分配上——设计、项目开发部门风生水起 现如今，“酒香不怕巷子深”的“好日子”已经一去不复返了。“酒”卖不出去，各位“老板”理所当然就会发难“店小二”，所以各公司的销售部门首当其冲挨了“老板”的白眼。众所周知，销售人员的薪酬主要来自变动收入，即销售提成。伴随着房地产行业自身以及整体市场环境的日趋成熟，卖方市场正在向买方市场悄悄转换，“卖出去”已经变得越来越难。同时，随着销售人员变动收入比例的大幅增加，销售人员的收入势必相对减少，甚至不少销售管理者的钱包也在严重“缩水”。而且随着行业的逐渐细分，房地产经纪公司的业务正在日益成熟，使得越来越多的房地产企业更愿意将自己的“酒”交给他们来卖，这使得销售人员的日子雪上加霜。 地产行业从来都是“你方唱罢我登场，热热闹闹一台戏”。要想提高销售业绩，当然不能只靠销售部门。如何提高地产资源的自身价值，加大升值的空间，正成为地产商关注的焦点。如今大部分从业者的共识是，与其让自己的“酒”自身降价，不如提高其自身的“品味”——在地产项目的增值上做文章，照样可以“卖上好价钱”。所以，房地产行业的“新宠”渐渐出现。据太和顾问的数据统计资料显示，现今地产行业身价倍增的五大职位集中在市场、销售、项目开发、项目管理、设计，其中项目开发、市场推广和设计部门的岗位成为2006年地产商的“宠儿”。 [IMG]http://www.taihe.com.cn/images/meiti_07_01_15_03.bmp[/IMG] 如图1-3（横坐标为具体岗位，纵坐标为年度现金收入）所示，近年来设计人员确实正日渐成为房地产行业的紧缺人才。 房地产公司的设计人员大多数来自其它产公司和大型设计院。由于设计人员属于地产公司中绝对的高技术员工，而且设计人员在企业和设计机构间频繁的流动，这就使得设计人员的薪酬不断被抬高。多采用高薪、高保障，以保留为目的的薪酬结构。目前高级设计师的年度现金收入的中位值已经高于21万元。 如今再不是房子建成了就能卖出去了，只有适合市场需求的房子才能卖出好价钱。所以应该拿哪块地？拿到以后做成什么样子的产品才能有市场？等等这些问题，就需要项目开发经理出场了。正因为如此，目前房地产行业中对项目开发经理的需求正在迅速增多，人才的争夺日趋加剧。其年度现金收入的中位值已经接近20万元；其薪酬政策主要以保留和吸引为主，高薪成为其必然的发展趋势。 至于市场部门，由于其和公司的销售高度相关，市场运作的好，将直接影响到销售的业绩。所以各公司对于有能力的市场人员的态度还是很积极的，只不过由于市场开发的系列工作是长期的、间接的由销售情况来反映的，所以各企业没有给该职位工资制定很高的变动比。 随着越来越多的地产商热衷于“在有限的资源上，创造更多价值”的理念，销售部门已风光不再，而项目开发和设计类的岗位慢慢地走向幕前。这正顺应了房地产开发行业细分更加明确，开发重心前移的发展趋势。 面对以上的情况，加大变动薪酬，在保证公司业绩实现、不改变激励效果的同时，降低短期人力资源成本，成为房地产行业人力资源管理目前比较通行的应对措施。

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薪酬结构上——补贴风光不再，变动现金风光无限 纵观2006年的房地产行业，由于各种内部和外部的原因，使得薪酬结构的变动成了业内的一个趋势。从近三年来的薪酬结构对比图来看(图1-4，横坐标为具体薪酬项目，纵坐标为该薪酬项目占整体薪酬的百分比)，基本现金和福利没有很大的变化，主要的变动体现在补贴和变动现金的比例变化上。 由于近期政府出台了关于补贴缴税的相关规定，在作用上补贴与基本现金的差别正在越来越模糊，使得高补贴比例的风光不再；相反，由于行业的竞争日益激烈，很多公司都考虑通过提高员工的绩效变动来提高员工工作的积极性，从而带动公司整体的销售业绩。特别是在销售序列，有些公司的变动收入可以达到52%的比例。可以说在大幅减少补贴比例，加大变动收入权重的薪酬结构变革上，业内已经达成了共识。 [IMG]http://www.taihe.com.cn/images/meiti_07_01_15_04.bmp[/IMG] 评价2006，展望2007 综上，所有这些内外部环境的影响，综合反映到2006年的房地产薪酬上，就出现了虽然依旧保持着较高增长，但是增长幅度却大幅下降的趋势，增长态势显然已经大不如前。随着行业细化程度的逐步加深，粗放型的付薪方式显然已经不能适应当前的市场情况；并且，企业细化管理的不断深入，各企业薪酬结构的调整，也正在潜移默化地影响着地产从业者的“薪”情。 据专家分析，2007年国家的房地产调控政策仍会以地产价格平民化为导向，继续落实对房地产市场的整顿工作。而体现在地产薪酬上，我们可以大胆的预测，明年的房地产薪酬仍会保持一个8%左右的增长幅度，但是部门间原有的薪酬构架将会有较大的变动，部分公司将会采用分序列的薪酬设计方式，项目及设计类岗位的薪酬将会继续有较大幅度的增长。 以上转自www.taihe.com.cn，若转载，请注明出处，否则后果自负。becky.chen@taihe.com.cn

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