“高危”房价 加息之后还会继续涨吗？（转）

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来源：中华工商时报 & A+ F( f) N# D/ q + c' Z# t& e9 T1 I0 ]上周末，央行９年来首次加息。加息当日，房地产类个股大跌。“这次加息是针对国内房产泡沫而来，”中国社会科学院金融研究所易宪容分析说。然而，北京华远集团总裁任志强放言，加息不会阻止房价的上涨趋势。ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹也在周末的网友聊天中表示，公司不会受任何影响。 : t. ]+ J' r& | S; H6 N 　　此前，房地产“泡沫说”争论正酣，摩根士丹利首席经济学家罗奇警告说：“中国房地产市场看似接近爆炸的边缘”。“泡沫将在数月内破裂，不会超过一年”，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠更“危言耸听”。而国内相关部委与房地产开发商观点竟出奇地一致：“整体健康”、“房价可能进一步上涨”。 ' l: x* {: L8 W5 W! l$ J$ _. D 　　加息前房价迅速上涨 7 z5 V" L( I- X& `2 z　　据国家发改委、国家统计局对全国３５个大中城市房地产市场最新调查结果显示，今年前三季度，全国房屋销售价格比去年同期上涨９．４％，土地交易价格上涨１０．２％，房屋租赁价格上涨１．２％，３５个大中城市中有９个城市房屋售价同比涨幅超过１０％。 　　１０月底，记者参加搜狐理财频道的“城市房价何去何从”系列专家在线研讨活动，会上，中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容认为，尽管房地产经过了４月份以来的宏观调控，但实际房地产价格越来越高。今年１到８月份，房地产价格上升了１３．６％，房地产泡沫正逐渐吹大。 8 C3 f6 X1 A# N1 l! ~* I　　“不必计算房价收入比，也不必统计住房的空置率，更不要管住房项目发展速度。单看大多数民众，他们的工资及财富能够购买几平方米的商品房，这才是最根本的。”易宪容事后接受记者采访时说。 6 h& H" m1 f& i) U8 {5 E# A　　而根据建设部政策研究中心课题组公布的那份已然众所周知的报告，房地产价格可能进一步上涨。 6 y- D \# F2 d$ Z( X　　加息对房价影响有多大？ ) m6 E) X2 V0 x 　　央行加息后，业内对房价走势总体有两种观点，一种观点认为，住房贷款利率的提高，会减少需求从而打压房价；另一种观点则担心，房地产企业会把融资增加的成本转嫁给消费者，从而抬升房价。 % @/ d9 C) D# m7 D! e　　北京阳光１００置业集团有限公司常务副总经理范小冲对记者说，这次利率增加０．２７％，对客户而言，相当于在原来利息没变情况下，房价上涨２．２％，因为月供增加了。“但这２．２％影响不大，一套１００万左右地房子，月供才增加２４０元，这点增加显得很微弱。”他强调。 8 F5 n# Q% @; v2 f1 f5 T: T 　　“大的房地产公司服务的主要是主流客户群，这是个刚性需求。客户必须要有这个消费，所以影响不大。影响最大的是那些投资客户群和小公司。”范小冲说，“升息实际上增加了成本，可看作是个涨价过程，这会影响原来的供需平衡，是一个在价格基础上的动态平衡，房价最终还是看需求影响有多大。但如果再加息的话，对客户的影响就大了。” ( v3 P$ p3 [& m- P 　　易宪容也认为，加息０．２７厘对房地产行业成本的影响完全可以忽略，对购房者来说，目前这次加息，每月购房成本仅增加百来元没有关系，但从长期看，加息增加了国内民众对金融市场与利率的风险意识，影响最大的可能是潜在购房者。 [- m& k$ @4 w1 A8 k9 H + }: A0 n$ y7 H% m& p3 h e; ]　　这次加息，易宪容和范小冲均认为是个有利信号。范小冲说，加息是对前一段时间土地政策和金融政策的延续，是件好事，它的最终目的是房地产持续稳定地发展。 ' ]9 Q0 p5 c, y/ }& E　　“这次加息是针对国内房产泡沫而来，如果央行能够让国内利率市场化，让市场利率逐渐进入一个上升周期，那么形成的房产泡沫可能会在这个过程中消失。”易宪容强调。 0 M- {7 ~( K) l2 x8 p% n　　中国住宅产业商会会长聂梅生说：“加息后老百姓按揭的贷款要多付，他可能要重新规划一下购房计划，如果因此市场卖房子的速度减慢，开发商开发的速度也得减慢，估计房价可能会下降。” F9 q+ L# ]4 `3 C4 _4 ? & { N4 j& c' ^　　普通民众对房价走势看法则各有不同。近日，中国社会调查所ＳＳＩＣ对北京、上海、广州、重庆、沈阳、武汉、厦门、杭州、郑州、青岛的２０００位公众进行了电话调查。调查中，２９％的被访者认为升息后房价会下降，他们认为，百姓会考虑到还贷压力而影响购房的计划，房价就会受到影响而降低；３４％的被访者认为房价变动不大，他们认为，此次升息幅度不大，所以影响也就不会很大；３７％的被访者认为房价会上升，他们认为，升息幅度不大，而百姓住房需求在逐年增加，当升息率低而住房需求旺盛时，升息并不能限制居民的实际住房需求，还有可能因刺激潜在需求尽快释放而导致房价上涨。 " R8 D6 v' Z+ ]& ?7 B$ [2 h7 f 　　利率之外的因素 ' Y" P, O" F# w' X, A8 N; t6 q, u　　建设部的观点是，目前我国城镇已有７２％以上的居民拥有自己的住房，如果住房降价，首先是广大有房居民因“住房资产缩水”而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民，房价降多了，就会产生一种特殊的“住房资产负债”，甚至导致所谓“理性违约”，反而产生新的金融风险。 6 }. C* B# k; f- p1 i7 A　　开发商对于未来房价表现出惊人的默契。潘石屹和任志强均认为，现在还有许多政策是在减少供应量，最后房价是涨是跌还要取决于供应量减少得多，还是需求量减少得多。 2 y$ E3 o- p- S 3 `0 s1 b% X6 Z& h+ @- W- R/ K) [　　范小冲也表示，房价抬升和利率调高会影响到购买力，这种情况可能会导致发展商降价。进一步升息的话，开发商会把成本加到房价上去，但房价不一定会涨。因为目前对开发商来说，还有一定的利益空间，不简单是一个成本趋动问题，还要取决于市场供需，这要考虑到综合因素影响。 ' }7 D, R' @3 R% w. N - U A1 F0 s) P9 k4 q, W　　“不过，在利率调高的情况下，即使发展商降价了，客户也许承受到的还是利率未调时的价格。”范小冲强调。 , t& v" M3 A8 |) v' y% u 　　个人理财网ＣＥＯ洪曦认为，“资本不对外开放的话，我觉得房价很难下跌，或者是几乎不太可能下跌。因为这是一个博弈，没有选择的。” 2 Y3 Q) n. @ O/ O 1 m5 r R8 g# P+ T: P5 w9 i( _　　易宪容给记者分析，房价是由开发商主导拉动的，是个垄断性的东西，它也受购买者需求和供求关系影响。 5 ]$ W) a! m9 ~# C2 i 　　房价无论向哪个方向走，对老百姓来说，最关键的是在购买力能承受的范围内。易宪容指出，中等收入家庭年收入６万元左右，如果３０万到４０万左右买一套大约１００平方米的房子，他们承受的压力不是很大。但如果要花８０万或１００万买一套同样大小的房子，压力就比较大了。（记者 祝慧） 7 X0 }( v% M. b! X' n! A , F; [! o9 V0 F+ E9 K上传日期：2004-11-05 ) _# S# U) Q$ S3 [来源：中华工商时报